중국도 부동산 거품에 ‘세금 부과’ 모색
부동산 거품현상,국가 민생과 연관된 정치문제이자 국가 전략 문제
< 인민일보 2006/11/22 >
중국도 부동산 거품이 심각한 사회문제로 등장했다. 부동산 사유제도가 시작된 지 불과 5년 만에 나타난 현상이다.
중국은 주택분배제도를 원칙으로 해왔기 때문에 공급 받는 주택에 따라 좋은 곳에 살 수도 있었고 조건이 나쁜 곳에서 살 수도 있었다. 하지만 1998년 국무원이 발표한 23호령에 의거 주택 분배제도는 역사무대에서 퇴장하기 시작했다. 이어 2000년 주택분배제도가 완전히 폐지됨으로써 주택 사유화 길이 열렸다. 중국 건설부 2005년 통계에 의하면 주택의 사유 비중은 72.8%에 달한다.
주택 공급 방식이 매매로 바뀐 지 5년만에 중국에는 부동산 거품에 대한 우려가 높아지고 있다. 언론에는 부동산 관련 보도가 빈번해지고 있다. 거품 붕괴의 위험을 경고하는 전망도 잇따르고 있다.
신화사가 운영하는 뉴스포탈 신화왕(新華網)은 “북경의 아파트 가격이 최근 4개월간 17%나 뛰며 빠른 속도로 상승하고 있다. 상승기세가 계속되는 것으로 보아 실제 상승률은 이보다 더 높을 것으로 예측하고 있다. 아파트 가격이 계속 올라가면 공실(비어있는 비율) 현상도 따라서 심각해질 것이다. 부동산 거품도 더 커질 것”이라고 내다봤다.
은행대출자금 부동산으로 쏠림 현상
부동산개발업체의 대부분은 은행대출 의존도가 높으며 평균 부채비율은 72%이다. 개인의 주택구입 자금 역시 은행대출 비중이 높아 부동산 시장에 일단 파동이 온다면 그 결과가 매우 심각해질 것으로 전문가들은 보고 있다.
북경신보 보도에 의하면 2005년 말까지 아파트 대출액은 1조 8,400억 위안(220조 8,000억 원)이다. 금융기관 대출액의 8.9%에 해당하며 중국 GDP의 10%를 차지한다. 이 때문에 중국 인민은행도 부동산 거품과 거품 붕괴 후의 후유증에 경계하고 있다.
외국자본의 유입이 부동산 시장에 심각한 위기를 불러올 것이라는 견해도 있다. 중국의 부동산 시장에 나타나고 있는 과도한 토지 및 주택가격 상승, 지나치게 높은 부채비율 등은 외국자본의 대량유입으로 인해 더 심화된 것으로 분석되고 있다. (중국상무부 통계에 의하면 2004년 부동산업계 신설 외국투자기업은 1,767개, 계약금액은 134억 8,800만 달러, 실제 투입외자는 59억 5,000만 달러임)
중국으로 몰리고 있는 외국자본 그리고 주택수요 증가가 맞물리면서 중국 국내 기업과 민간 자본도 부동산 시장으로 집중되고 이에 따라 부동산 버블이 더욱 심화되고 있다는 분석이다.
공급 과잉 고급아파트, 거품의 주범
중국에서 아파트는 서민아파트(經濟適用房)와 고급아파트(經濟商品房)로 분류된다. 서민아파트 구입에는 보조금이 지원되지만 1가구 1주택 원칙이 적용된다. 고급아파트는 구매 제한이 없다. 지금의 부동산 거품 현상이 문제가 되고 있는 것은 고급아파트이다.
고급아파트는 공급과잉으로 넘치고 있다. 국가통계국 자료에 의하면 올 3월 말까지 고급아파트의 공실률은 1.2억㎡(3,636만 평)에 달한다. 비어있는 신축 고급아파트에 깔려있는 자금이 2,500억 위안(35조 원)을 넘는 것으로 추산하고 있다. 더욱 기이한 현상은 공실률이 높아지고 있어도 고급아파트 가격은 계속 상승하고 있다.
반면 서민아파트는 공급부족이다. 서민아파트에 대한 투자가 점점 감소되고 있기 때문이다. 2006년 2월 말 기준 준공된 아파트 중 서민아파트 점유율은 1.9%이다. 2000년 10.9%에서 9%가 떨어진 것이다.
이렇게 서민용 아파트 공급이 부족한데도 북경시 도심개발은 고급아파트 위주로 건설되고 있다. 이는 개발을 부동산 개발업체에게 위탁해 개발하기 때문이다.
천안문 광장 남쪽에 있는 첸먼(前門)은 옛 자금성의 첫 출입구로서 이 일대는 지금까지 상업지구였다. 청나라 시대부터 극원(劇院)이 모여 있는 지역으로 베이징 시민들이 문화와 음식 기행을 위해 찾는 역사가 깊은 지역이다. 우리가 잘 알고 있는 동인당(同仁堂)도 이곳에 있다.
지금 이곳은 한창 철거 중이다. 철거민들은 보상을 받아 이전을 하였지만 다시 이곳에 돌아올 거라고 생각하는 사람은 많지 않다. 그 이유는 이 지역이 고급아파트가 건설되어 부자촌이 될 것이기 때문이다.
국토자원부 발표 자료에 의하면 고급아파트의 평균이윤율은 30∼40%에 달한다. 부동산 개발업자들은 수익률이 높은 고급아파트의 건설에 치중할 수밖에 없는 건 이런 이유이다.
철거민들에게 보상이 주어지긴 하지만 이 고급아파트를 살 여력이 철거민들에게는 없다. 교외지역으로 이사를 해야 하는 것은 과거 우리의 재개발과 철거민을 연상케 한다.
“부동산 거품은 국가의 민생과 직결된 문제”
부동산 과열 현상이 계속되자 5월17일 국무원 상무회의를 주재한 원자바오 총리는 지난해부터 시행한 중앙의 부동산 시장 건전발전을 위한 조치의 이행과 현재 제기되고 있는 문제에 대해 특단의 조치를 마련할 것을 강조했다.
중국 정부는 부동산관련 통제조정 정책이 이렇다 할 효과를 얻지 못하고 오히려 빠른 속도로 상승률이 이어짐에 따라 이를 위험신호로 보고 있으며 이의 폐해성과 부작용을 우려해 새로운 통제 방안을 모색 중이다.
5월29일자 ‘중국신문주간’은 전문가의 인터뷰를 인용해 “유동자금의 과잉이 부동산 과열현상의 근본이다"며 "부동산 과열현상을 내리기 위한 가장 직접적이고 유효한 방법은 금리를 높이는 것도 아니고 행정통제도 아니다. 세금을 부과해서 투기조작을 막아야 한다”고 주장했다.
또 “중국의 부동산세는 주로 개발투자단계에만 집중 부과되고 있다. 개인의 다가구 소유에 대해서는 거의 세금을 부과하지 않고 있다. 이것은 부동산 투기 행위를 자극하는 것과 같다”고 보도했다.
또한 국가발전개혁위원회 경제연구소 왕샤오광(王小廣)연구원은 부동산세를 거래세•재산세• 소득세•소비세로 4가지로 분류하고 최근 한국의 세금부과를 통한 부동산 관련정책을 참고할 필요가 있다고 제안하였다.
신화통신사 산하의 ‘동방주간’(5월 25일자)은 전문가의 말을 인용하여 “부동산의 거품현상은 부동산업계의 문제만이 아니고, 경제문제만이 아니라 국가 민생과 연관된 정치문제이고 국가 전략 문제” 라고 보도하여 중국이 안고 있는 부동산 거품의 심각성을 단적으로 표현하고 있으며 앞으로 있을 새로운 조치를 예고하고 있다.
